문재인 정부의 임대차 3법 시행 이후 이른바 ‘깡통전세’ 비율이 4배 이상 급증한 것으로 드러났다. 노원구를 제외한 서울 모든 자치구의 깡통전세 위험 거래 비율이 임대차 3법 시행 이후높아진 것으로 나타났다.

지난 22일 김상훈 국민의힘 의원실이 국토교통부에 받은 자료에 따르면 자금조달계획서를 제출한 서울 부동산 거래를 전수 조사한 결과, 임대보증금액이 집값의 80% 이상인 거래 비율은 임대차 3법 시행 전(2017년 10월~2020년 7월) 8.7%에서 시행 후(2020년 8월~2023년 3월) 34.9%로 4배 이상 급증했다. 최근 서울 집값은 평균적으로 1년 전과 비교해볼 때 약 10~30% 가량 떨어졌다. 따라서 집값 하락 전에 무리하게 임대보증금을 많이 끼고 부동산을 샀다면 깡통 전세 상황에 맞닥뜨릴 수 있다.

서울 자치구별로 살펴보면 전세사기가 속출했던 강서구가 지난해 3월 84.7%로 가장 높았다. 이 기간 413건의 갭투자 중 350건이 깡통전세 위험이 있는 거래였다. 이어 광진구(83.3%, 지난해 11월)·금천구(77.2%, 지난해 9월) 순이었다. 강남구(58.3%, 지난해 3월)·서초구(50%, 지난해 10월)·송파구(62.3%, 지난해 2월) 모두 임대차 3법 시행 이후 깡통전세 위험 거래 비율이 절반 이상을 기록했다.

시기적으로는 2021년 9월~2022년 5월(41.5%)에서 가장 높게 나타났다. 현행법상 임대차 계약은 2년 후 1차 만료되기 때문에 이들 거래는 올해 9월부터 내년 5월까지 전세금을 반환해야 할 수 있다. 이 시기 집값이나 전세가가 오르지 않으면 역전세나 전세 사기 문제로 번질 수도 있다.

임대차 3법 시행 이후 깡통전세 위험 거래 비율이 급증한 이유로 전셋값이 그만큼 올라서다. 문재인 정부와 더불어민주당은 임차인 권리를 보호하고자 개약갱신청구권을 최대 4년 보장하고, 계약 갱신 시 전·월세 인상률을 5%로 제한하는 골자의 임대차 3법을 개정했다. 그러나 임대보증료 인상이 제한되자 집주인들이 전셋값을 미리 당겨 올렸고, 신규 계약을 중심으로 전셋값이 오르자 무리한 갭투자가 발생하게 되었다.

임대차 3법 시행 이후 20·30대 젊은 층이 집값 상승을 우려하여 부동산 매수에 적극적으로 뛰어드는 패닉바잉까지 발생해 갭투자 비율 자체가 상승하면서 깡통전세 위험 거래 비율이 함께 높아졌다. 임대차 3법 시행 전에는 임대보증금 등으로 집값을 마련한 비율인 갭투자 비율이 36.3%에 불과했지만, 임대차 3법 시행 후 40.6%로 상승했다. 김상훈 국민의힘 의원은 “문재인 정부가 집값을 상승시킨 것으로도 모자라 임대차 3법으로 전셋값까지 올리면서, 젊은 층의 무리한 갭투자를 유발했다”고 말했다.