재정경제부가 지난 3일 발표한 ‘2026년 세제 개편안’의 핵심은 ▷저가 실거주 1세대 1주택자의 보유세 부담은 최대한 자극하지 않는 대신 ▷40억 원 초과 고가 주택의 부담은 대폭 끌어올리는 안이다. 주택 수에 따라 달리 적용하던 △종부세율을 주택 가액 기준으로 통일하고 △공정시장가액비율과 △고가 주택 세율을 상향하고, △세액공제 한도를 줄이는 방식을 통해서다. 경제부총리는 40억 원 이상 종부세 부과대상자는 0.4%에 불과하다고 강조했다. 전체 주택수 1585만 호 중 0.4%라고 하지만 결코 적지 않다. 고가 주택 보유자에게 징벌적 세금을 부과하는 전형적인 국민 편가르기 세제 개편안이다.

 

아마도 평생 열심히 벌어서 저축해서 은퇴하고 별다른 소득은 없는데 살던 집값이 올라서 고가 주택을 보유하게 된 고령자들이 대부분일 것이다. 그나마 집값의 높은 상승률은 역대 좌파정부 때였다. 대상자가 0.4%에 불과하다고 해서 과연 이들에게 징벌적 세금을 부과하는 것이 공정한 것인지 의문이다. 경제부총리와 대통령은 이를 조세의 정상화라고 평가하고 있다.

 

첫째, 종부세 인상안을 살펴보자. △개인 주택분 종부세에서 주택 수에 따른 세율 구분을 없애고 주택 가액별로 세율을 일원화하고 세율이 단계적으로 인상된다. 과세표준 6억~12억 원 구간의 1·2주택자 세율은 현행 1.0%에서 2027년 1.3%로 인상된다. 이 구간은 거주 1주택자 기준으로 공시가격 약 22억 6000만~31억 1000만 원, 시가 약 32억 2000만~44억 5000만 원에 해당한다. 과세표준 12억~25억 원 구간의 1·2주택자 세율은 현행 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2%로 인상된다. 과세표준 25억~50억 원 구간의 1·2주택자 세율은 현행 1.5%에서 2027년 2%, 2028년 3%로 인상된다.

 

△현재 60%인 공정시장가액비율은 내년 70%로 일괄 상향한다. 조정 대상 지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)와 3주택 이상 보유자는 2028년에 80%까지 올린다. △고령자·장기보유자 세액공제에도 금액 한도가 신설된다. 연령 공제와 보유·거주 공제를 합친 공제율은 최대 80%로 유지하지만 실제 공제받을 수 있는 금액은 현재는 한도가 없지만 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 제한된다. 종부세 세 부담 상한도 전년도 총세액 상당액의 150%에서 200%로 올라간다. 이에 따라 세제 개편이나 공시가격 상승으로 세액이 급증해도 세 부담 상한을 적용한 세액은 전년의 최대 두 배까지 늘어날 수 있다.

 

이에 따라 초고가 주택의 종부세가 급증할 것으로 전망된다. 가령 서울 반포자이 전용 132㎡(시가 60억 원) 주택의 종부세는 현행 615만 원에서 2027년 1131만 원, 2028년 이후 1743만 원으로 뛰고 시가 70억 원 주택은 938만 원에서 2027년 2252만 원, 2028년 이후 3296만 원으로 급증할 것으로 전문가들은 전망하고 있다.

 

다만 이는 올해 결정된 공시가격이 더 이상 오르지 않는다는 가정에 따른 것으로 향후 공시가가 인상되면 세 부담도 함께 뛰어오를 것으로 보인다. 2027년과 2028년 공시가격이 매년 2026년 상승률의 절반만큼만 오른다고 가정한 결과 시가 70억 원 안팎인 압구정현대아파트 전용 131.48㎡는 종부세가 847만 원에서 2027년 2484만 원, 2028년 5889만 원으로 약 7배 뛰었다. 전체 보유세는 2087만 원에서 7554만 원으로 3.6배 불어났다.

 

둘째, 양도소득세도 늘어난다. △주택을 오래 갖고 있으면 양도소득세를 깎아주는 ‘장기보유 특별공제’가 2029년부터는 실제 거주를 해야만 받을 수 있는 ‘장기 거주 소득공제’로 바뀐다. 자신이 보유한 집에 10년째 사는 1가구 1주택자는 내년에는 기존처럼 금액 한도 없이 최대 80%(거주 40%, 보유 40%) 공제를 받을 수 있지만, 이후에는 △공제액 한도 신설로 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원까지만 깎아준다. 이렇게 되면 1가구 1주택에 자기 집에 살더라도 초고가 주택은 양도세가 크게 늘어난다. 재정경제부에 따르면 10년 거주하고 양도차익을 50억 원 얻은 1주택자의 올해 양도세는 3억1600만 원이지만 2029년에는 13억 7300만 원으로 오른다. 정부는 양도세 개편을 통해 거주하지 않는 집은 최대한 팔도록 유도한다는 방침이다.

 

이렇게 되면 1주택만 보유하면서 그 집에서 수십 년간 살아 투기 목적이 있다고 보기 어려운 장기 고령 보유자들이 소득도 없는데 세금 폭탄을 맞을 가능성이 높다. 시가 70억 원 안팎인 압구정현대아파트 전용 131.48㎡의 경우 2028년 이후에는 종부세를 매년 7554만 원씩 내다가 팔 때는 양도차익이 50억 원인 경우 1주택자라도 양도세를 2029년에는 13억 7300만 원을 노무내야 한다. 이처럼 이번 세제 개편안은 보유세와 거래세를 한꺼번에 올리고 있다.

 

서울에서 세금 내면서 살기 어려우면 서울을 떠나면 된다고 했던 고 노무현 전 대통령의 발언을 연상케 한다. 이 무렵 대통령의 말을 믿고 고가 아파트를 팔거나 서울을 떠나 신도시로 갔던 많은 사람들이 피눈물을 흘리고 있다. 정부 정책이 이처럼 국민들의 재산권에 타격을 주어도 되는 것인가. 좌파 학자들 중에는 고령자들은 서울을 떠나는 것이 좋다고 공공연히 주장하는 이들도 있다. 일하는 시기인 청년세대가 서울에 많이 거주하도록 해야 한다는 주장이다. 헌법에 명시된 거주 이전의 자유와 재산권을 무시하고 거주를 세대별로 국가가 영향력을 행사하는 국가주의적 발상이 아닐 수 없다.

 

고가 주택 보유자에 대한 보유세와 양도소득세를 동시에 강화하면서 현금 흐름이 부족한 고령자, 은퇴자들은 수도권 집을 팔 수밖에 없는 상황으로 압박을 받고 있다. 정부는 대안으로 고령 1주택자가 비수도권으로 이사하면 양도세를 50% 감면해 주겠다고 했다. 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 친족이 아닌 제삼자에게 처분하고 비수도권으로 이주할 경우 양도세를 감면하는 것이 주요 내용이다. 내년에 수도권 주택을 팔면 감면율 50%가 적용된다. 한도는 최대 5억원이다. 2028년부터는 감면율 30%에 한도 3억원이 적용된다. 다만 5년 내 다시 수도권 주택을 구입하거나 수도권으로 이전하면 감면액은 추징된다.

 

이 같은 특례에 대해 반발은 상당하다. 세금은 부담스럽지만 고령자에게 필수적인 다니는 병원도 서울에 있고, 친구와 자녀들 모두 서울에 있어 이사가기도 쉽지 않고 지방에 가도 새로운 기반을 다지는 데 비용이 안 드는 것도 아니고 나이를 고려해 볼 때 새로운 기반을 만들 여유도 없는데 당장 서울 집 매매를 고민하긴 어려운 상황이라는 분석도 나오고 있다. 결국 고가 주택을 보유한 고령자들이 비수도권으로 가는 것 보다는 살던 지역에서 집 평수를 줄여 이사가는 식의 ‘제자리 갈아타기’가 대부분일 것이라는 전망이 나오고 있다. 심지어 온라인 커뮤니티에는 ‘세금 낼 여력이 없는 고령자들을 지방으로 쫓아내는 격’ ‘거주 이전의 자유를 침해한다’는 반응이 쏟아졌다. 장기보유 특별공제(장특공제) 등 정부의 법을 믿고 이사갈 일이 있어도 이사가지 않고 장기간 거주해 온 주택을 정부가 이처럼 난도질해도 되는 것인지 의문이다.

 

이재명 대통령은 올 초까지도 집값을 잡는 데 세금을 이용하지 않을 듯 말했다. 하지만 세 차례 대책이 효과를 보지 못하자 문재인 정부 때처럼 증세 기조로 돌아선 것으로 해석된다. 취임 직후만 해도 이재명 대통령은 정부 정책을 통한 부동산 가격 안정에 자신감을 보였다. 이재명 대통령은 "이번에 대출규제는 맛보기에 불과하지요. 부동산 관련 정책 많아요. 수요 억제책, 공급 확대책" 등. 올 초에도 "세금은 최후의 수단"이라고 강조했다(25년 7월). 이재명 대통령 "지금으로선 세제를 통해서 부동산 정책을 하는 것은 깊이 고려하고 있지는 않다" (지난 1월) 이어 "세금은 핵폭탄 같은 거죠. 전쟁으로 치면. 함부로 쓰면 안 되는데 최후의 수단으로 써야되는 거죠" (지난 3월). 하지만 대출 한도 규제와 수도권 공급책 등 세 차례 부동산 정책이 이렇다 할 효과를 내지 못하자 "세제 개편으로 집값을 잡으려는 게 아니라 조세 정상화가 큰 목표"라면서 사실상 보유세와 양도소득세 동시 인상을 예고했다. 이에 대해 국민의힘 장동혁 대표는 이 대통령이 귀국하자마자 세금 폭탄을 던졌다며 "조세 강탈"이라고 비판했다.

 

이재명 대통령이 지난 4일 청와대에서 주재한 국무회의에서 ”노동자의 근로소득과 너무 형평이 안 맞는다”고 지적했다. “10억 원을 초과하는 소득은 거의 절반을 세금으로 내는데, 부동산 소득은 수십억 원이 돼도 지금 거의 안 내는 걸로 돼 있다“며 부동산 세제 강화의 정당성을 강조했다. 그러면서 정부가 발표한 부동산 세제 개편안을 ”조세 제도의 정상화“라고 말했다. 부동산은 이미 근로소득이나 사업소득에서 세금 내고 저축한 돈으로 노후 가족을 위해 마련한 보금자리이다. 집값 상승은 주로 정부가 공급을 하지 않는다든지 재개발 지정을 대거 취소(고 박원순 전 서울시장) 한다든지 하는 등 주로 좌파 정부의 정책 잘못으로 오른 부분이 많다. 이를 시정할 생각은 않고 징벌적 세금을 부과하면서 조세정상화라고 주장하고 있으니 언어도단이다.

 

정부가 비거주와 초고가 주택 보유자에 대한 세금 부담을 높이는 부동산 세제 개편안을 내놓았지만 시장에서는 일부 매물이 나오더라도 거래 위축과 매물 감소로 이어질 가능성을 더 높게 점치는 분위기다. 은퇴 후 소득이 없는 고령자와 다주택자를 중심으로 절세 매물이 순차적으로 나올 수 있지만 시가 50억 원 이상의 초고가 주택 보유자들은 집을 당장 팔아야 할 이유가 커지 않아 당분간 ‘버티기’에 들어갈 것이라는 전망이 우세하다는 것이다. 세부담이 늘어도 절대 금액 자체는 감내할 만한 수준이 되는 가구들도 있겠고 그렇지 않은 경우에도 오래 살던 집을 팔면 정부가 대부분 가져가고 남는 것은 작은 집 하나라는 계산이 버티기 심리의 근저에 깔려 있다는 것이다.

 

강남의 한 공인중개사는 “종합부동산세율이 2%에서 3%로 오른다 해도 매년 1억~2억 원을 내며 버티면 어차피 집값은 오른다는 학습 효과가 이미 쌓여 있다”고 말했다. 노무현 전 대통령 시절 서슬 퍼렇던 증세에도 불구하고 세금은 집값에 반영되고 더 나아가 집값이 천정부지로 올랐던 경험이 있다.

 

여기에 핵심 조항의 본격 시행이 2028년으로 늦춰지면서 현 정부 임기 후반부와 차기 총선과 맞물린다는 점도 관망세를 부추기는 요인으로 꼽힌다. 징벌적 과세 대상자 0.4%는 적은 규모가 아니다. 관련 유권자가 만만치 않다. 세액의 절대 규모와 정치 일정이라는 두 가지 셈법이 겹치면서, 당장 움직이기보다 지켜보자는 분위기가 우세할 전망이다.

 

매물이 나와도 실제 거래로 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 우려도 크다. 세제보다 대출 규제가 더 강한 병목이라는 진단이다. 대출이 막힌 상태에서 세금만 올리면 매수 여력이 뒷받침되지 않아 거래 절벽이 오히려 심화될 수 있다는 지적이다. “대출을 묶어 놓은 상태에서 세금만 올리면 거래는 더 힘들어질 뿐”이라는 말이 나오고 있다.

 

더 근본적인 우려는 세제 개편이 의도와 다른 결과를 낳을 수 있다는 점이다. 비거주 주택의 세부담이 커지면서 집주인이 세입자를 내보내고 직접 들어와 사는 실거주 전환이 늘고 있어서다. 특히 세입자 비중이 높은 대단지에서는 이런 흐름이 전세 매물 감소로 직결될 수 있다는 우려가 크다. 이미 서울지역의 평균 전세 가격이 7억 원을 넘어서고 있다.

 

다만 재건축 입주를 장담할 수 없는 고령 1주택자와 초고가 대형 평형대 보유자에게서는 예외적으로 매도 압력이 클 수도 있다. 다주택자에게는 양도소득세 중과를 2028년까지 완화해 한시적으로 출구를 열어준 만큼 고령자를 중심으로 공제 혜택이 줄어들기 전에 순차적으로 절세 매물이 나올 것이라는 전망도 나오고 있다.

 

세제 개편이 가격에 미칠 영향에 대해서도 “보유세를 감당하지 못한 고령층의 급매가 나오면 그 아래 가격대 매수세가 이를 흡수하면서 단기 조정 후 다시 우상향할 것”이라며 “세금이 오르면 결국 조세전가로 가격이 더 오르는 결과로 이어질 수 있다”며 세금만으로는 집값을 잡기 힘들 것이라는 전망이다.

 

이번에 발표된 재정경제부의 2026년 종합부동산세 개편안의 특징은 시가 40억~45억 원을 초과하는 초고가 주택과 비거주·다주택자의 상위 보유층 세 부담을 크게 늘리는 방향으로 설계되었다. 상위 자산가들은 세율 인상과 공정시장가액비율 상향 조정, 공제 축소로 세금이 크게 증가한다. 부동산세를 개편하면서 좌파정부가 잘 사용해 오는 국민 갈라치기를 하고 있는 모양새다. 특히 고가 1주택자·장기보유자 부담 증가, 공제 축소가 이미 장기 거주해 오는 소유자들에게도 무차별적으로 적용되어 기존의 장특공제를 믿고 장기보유해 온 소유자들에게는 법 적용은 지금부터지만, 자산에 미치는 영향은 소급 적용되는 것과 같은 효과가 따르게 된다. 재산권 침해소지도 있고 앞으로는 법이 어떻게 바뀌어 세금이 어떻게 될 것인지 법에 대한 신뢰 손상이 적지 않다.

 

한편 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 인허가·착공·준공 물량 모두 지난해 같은 기간보다 줄어들었다. 특히 실제 입주로 이어지는 준공 물량이 60% 가까이 줄어들면서 단기적인 공급 부족 우려가 커지고 있다. 지난달 31일 국토교통부가 발표한 6월 주택통계에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 준공 물량은 1만 2251채로 전년 동기(2만 9420채) 대비 58.4% 줄었다. 전체 주택 준공 물량도 1만 5160채로 전년 동기(3만 1618채)보다 52.1% 감소했다. 전국적으로도 상반기 준공 주택은 10만 3735채로 작년 같은 기간(20만 5611채)보다 49.5% 감소했다.

 

주택 공급의 선행지표로 꼽히는 인허가와 착공 물량도 감소세를 보였다. 상반기 서울 아파트 인허가 물량은 1만 6377채로 전년 동기(2만 352채)와 비교하면 19.5% 줄어들었다. 같은 기간 서울 아파트 착공 물량도 9421채로, 전년 동기(1만 736채) 대비 12.2% 감소했다. 주택 공급 지표들이 일제히 감소하면서 중·단기 수급 불균형이 심화되고 있어 매수자들의 불안을 가중시키고 집값을 자극하는 요인이 될 수 있다는 분석이다. 이렇게 되면 시장에 집값 상승 전망이 확산될 수밖에 없다.

 

서울의 주택 거래도 둔화된 것으로 나타났다. 6월 서울 전체 매매 거래량은 1만2094건으로 전년 동월(1만 5442건)과 비교하면 21.7% 줄었다. 아파트 매매 거래량은 7742건으로 전년 동월(1만 814건)보다 28.4% 감소했다. 서울 전·월세 거래량도 6만 7976건으로 전년 동월(7만 4896건) 대비 9.2% 줄어들었다.

 

이처럼 주택시장이 위축되는 가운데 전·월세 거래 중 월세 비중은 확대돼 70%에 육박했다. 6월 서울 전·월세 거래 중 월세(보증부월세·반전세 등 포함) 거래는 4만 7017건으로 전년 동월 대비 2% 감소한 반면 전세 거래는 2만 959건으로 같은 기간 22.1% 줄며 하락 폭이 더 컸다. 상반기 기준 서울 월세 거래량 비중은 69.8%로 전년 동기(63.7%)보다 6.1%포인트 올랐다. 그런가 하면 6월 말 전국 미분양 주택은 지방을 중심으로 6만 7464채로 전월(6만 5239채) 대비 3.4% 증가했다. 이 중 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 2만 9786채로 전월(2만 9350채) 대비 1.5% 늘었다.

 

이런 시장 상황을 두고 세금으로 그것도 고가 주택에 대한 세금 대폭 인상으로 집값을 안정시키겠다는 것은 사상누각이다. 특히 다주택자들을 투기꾼 취급하며 중과세를 하면 임대주택 공급이 줄어 전·월세 물량이 더욱 줄어들 소지도 있다. 최근 월세 비중이 70%에 육박하면서 일부 지역의 월세가 1000만 원에 이른다는 보도가 나오고 있다. 미국과 일본에서는 기업형 임대 아파트가 많아서 청년들의 초기 임대 아파트 마련에 어려움이 적은 편이다. 하지만 대한민국에서는 높은 주거비를 감당하지 못한 청년들이 서울을 떠나고 있다. 청년들의 주거 안정도 이루지 못하고, 부유층에는 평생 모아온 재산권을 심각하게 침해하고 부동산 세제 개편안의 지향점이 무엇인지 종잡기 힘들다.

 

결국 집값은 궁극적으로 공급을 늘려야 안정된다. 부동산 세제를 개편하면서 목적이 집값 안정이 아니라 조세의 정상화라고 하는 대목도 이해가 어려운 부분이다. 이미 집값 안정을 달성할 수 없을 것이라고 당국도 예상하고 있다는 것인가. 조세의 정상화라면 국민들의 재산 축적을 도와주면서 공정한 국민개세주의로 가는 것이 순리다.

 

오정근 바른언론시민행동 공동대표

자유시장연구원장·한국금융ICT융합학회장

서울과학종합대학원 석좌교수

트루스가디언 논설위원